Autor: Tobias Pasăre
Ideea de dezvoltare a apărut în mijlocul crizei capitalismului industrial timpuriu din Europa, când statul încerca construirea mijloacelor compensatoare, ca un răspuns la efectele imediate ale tulburărilor sociale provocate de migrația urbană rapidă, sărăcie și șomaj. (Cowen, Shenton, 1996). Totodată, în termeni empirici dezvoltarea a însemnat și un cîmp de relații de putere între occident și fostele colonii, pe teritoriul cărora se încerca construirea unui nou model economic și politic. În aceeași manieră merită să investigăm ce înseamnă astăzi dezvoltarea și care sunt efectele imediate ale ultimelor proiecte de dezvoltare urbana din Cluj-Napoca. Articolul de față va încerca să dea un răspuns acestor întrebări printr-un studiu de caz al proiectelor actuale de dezvoltare imobiliară din zona Pieței Abator. Într-un demers de cercetare calitativ, bazat pe analiza de tip grounded theory propusă de A. Strauss și J. Corbin, eu propun analiza de conținut a discursului din mass-media cu privire la dezvoltarea imobiliară, a documentației ce ține de planificare și dezvoltare urbană dar și o inventariere a efectelor directe ce se nasc în urma proiectelor de dezvoltare imobiliară.
Repere teoretice
Pentru început merită clarificată lentila teoretică prin care va fi analizat conceptul de dezvoltare pe larg și mai restrâns cu privire la dezvoltarea urbană locală. Contribuția lui Michel Foucault cu privire la dinamica discursului și a puterii în reprezentarea realității sociale a fost esențială. Prin analizele sale, Foucault reușește să dezvăluie mecanismele prin care o anumită ordine de discurs produce moduri admisibile de a fi și de a gândi, în timp ce descalifică sau chiar face ca alte căi de acțiune să fie imposibile. Dacă privim dezvoltarea ca pe un domeniu de gândire și acțiune așa cum Michel Foucault ne propune, merită să investigăm caracteristicile și relațiile dintre cele trei axe ce o definesc: (1) formele de cunoaștere care se referă la dezvoltare, prin intermediul cărora ajunge să existe și să fie elaborată în obiecte, concepte, teorii și altele asemenea; (2) sistemul de putere ce reglementează aceste practici; (3) formele de subiectivitate pe care acest discurs le produce, cele prin care oamenii ajung să se perceapă drept dezvoltați sau sub-dezvoltați;
Ansamblul de forme găsite de-a lungul acestor trei axe constituie „formațiunea discursivă numită dezvoltare, această formațiune dă naștere unui aparat eficient ce leagă într-o manieră sistematică formele de cunoaștere și tehnicile de putere” (Arturo Escobar, 8, 1995). Pe lângă formele de cunoaștere particulară, sistemul de putere și formele de subiectivitate ce se nasc din acest câmp de interacțiune socială, acest domeniu de gândire și acțiune al dezvoltării produce materialitate. În acest caz, noile elementele fizice produse au efecte imediate asupra vieții sociale locale, dar mai mult decât atât, ele dau naștere unei matrice noi de interacțiune socială. Adoptând această lentilă, acest eseu își propune să descrie formațiunea discursivă numită dezvoltare urbană.
Analiza – Imobilul discursiv
Un prim demers necesar identificării modului de gândire și de acțiune cu privire la dezvoltarea urbană îl constituie analiza viziunii locale legate de felul în care are loc dezvoltarea imobiliară din oraș. Acest demers anterior analizei terenul de cercetare propriu-zise necesar pentru a crea cadrul analitic în care sunt identificate formele de cunoaștere, sistemele de putere și formele de subiectivitate pe care acest discurs le produce. Articolul de presă scrisă, din luna iunie, 2017 publicat în Ziar de Cluj – “Cine și ce mai poate opri dezvoltarea urbană imobiliară fulminantă din Cluj-Napoca?” ne permite să facem un astfel de decupaj al actorilor, proceselor și teoriilor cu privire la activitatea de dezvoltare imobiliară.
Pentru început este necesar să identificăm actorii care produc astăzi orașul prin proiectele de dezvoltare imobiliară dar și ceilalți actori care sunt afectați de către acest proces și felul în care interesele acestora sunt negociate, întrucât proiectarea și construcția lucrărilor imobiliare poate afecta o varietate de interese. Crearea de drumuri mai bune, o locuință mai buna sau crearea unor standarde mai bune de viață ar putea fi incluse printre efectele pozitive ale proiectelor de dezvoltare imobiliara, însă, în orice caz construirea de imobiliare implică in mod inevitabil un grad de deteriorare și schimbare la nivel local, care nu se limitează doar la șantierul de construcții. Reprezentanții acestor interese afectate sunt numiți actorii ai proiectului. Prin urmare, o parte interesată sau un actor este orice persoană sau grup de indivizi, care pot influența sau pot fi influențați de realizarea scopului unei organizații sau unui proiect (Freeman, 1984). Actorii pot fi împărțiți în funcție de apartenența lor la organizație în două categorii: interni sau externi și în funcție de felul în care sunt afectați de proiect: direct sau indirect, aceștia din urmă sunt actori care nu sunt direct implicați în realizarea proiectului, precum: rezidenții locali, comunitatea, interesul public sau alte companii (Andreea, Caputo; 75:2013). Actorii care structurează acest câmp sunt în primul rând “consumatorii”, adică indivizii care solicită pe piață un nou stoc locativ. Cumpărătorii de pe piață a bunurilor imobiliare sunt susținuți de un alt actor important în acest câmp reprezentat de băncile creditoare care prin politica lor monetară încurajează consumul pe bază de credit. Actorul generator al acestui câmp este reprezentat de către dezvoltatorii imobiliari care găsesc un teren fertil în producerea și vânzarea de apartamente. Guvernul, reprezintă un alt actor părtaș la această activitate, dar care este privit ca și un “element perturbator” al activității de dezvoltare imobiliară.
În cele ce urmează e necesar să identificăm felul în care este definită dezvoltarea imobiliară și cum anume este instrumentalizată această operaționalizare. “Dezvoltarea imobiliară fulminantă” este definită ca fiind o activitate ce se naște dintr-o cerere ridicată și datorită accesului ușor pe piață la locuințele noi construite. Activitatea de dezvoltare imobiliară este privită ca un “câștig colectiv” și ca un trend ascendent ce se datorează următorilor factori speculativi: politica băncilor; tipul contractelor de vânzare-cumpărare a agențiilor imobiliare; orașul magnet. Prima teorie lansată în acest câmp privește politicile monetare ale băncilor caracterizate prin dobânzi foarte mici care încurajează consumul în defavoarea economisirii, acest fapt face ca rezultatul să fie o creștere atât a cererii, cât și a prețurilor bunurilor imobiliare. Tot legat de mecanismele economice prin care dezvoltarea imobiliară este în plina ascensiune ține de politicile agențiilor imobiliare care solicită un “avans extrem mic” în momentul achiziționării bunurilor imobiliare, deci achiziționarea este mult mai accesibilă, iar cererea mult mai ridicată. Ideea “orașului magnet” este mobilizată ca fiind motivul central al expansiunii demografice, ca atare și atragerea investitorilor imobiliari. În acest lanț trofic, guvernul și aparatul fiscal ocupă un loc aparte, fiind percepute drept “o fabrică de incertitudine”. În acest decupaj statul reprezintă principalul actor care ar putea “pune frână dezvoltării” sau în alți termeni, un actor capabil să structureze acest câmp, însă continuă sa ocupe un loc marginal în actuala schemă a dezvoltării urbane.
Acest prim decupaj etnografic ne permite sa identificăm actorii care iau parte la activitatea de dezvoltare imobiliară și a relațiilor de putere prin care se reglementează aceste practici. Dezvoltatorii imobiliari, băncile creditoare și agențiile imobiliare, produc și mediază tranzacționarea pe piață a bunurilor imobiliare în relație cu consumatorii care acționează pe piață în funcție de politicile monetare existente și de proiectele în derulare de dezvoltare imobiliară. Zona Pieței Abator, prin ultimele proiecte de dezvoltare imobiliară în diferite stadii de implementare ne permite să observăm mult mai limpede cum se produce dezvoltarea urbană de facto și ce înseamnă ea pentru diferiți actori.
Adâncimea cronologică, înălțimea aspirațiilor proiectelor din zonă și vechii locuitori
Primul proiect imobiliar de mare amploare din zona pieței Abator a fost aprobat în iunie 2016 și prevede construirea unui mall și a unui complex rezidențial cu înălțimea de 75 de metri (Oxygen Residence), într-o “zona ne-explorată” a orașului. Între timp la mijlocul anului 2017, Parcul Feroviarilor intră sub administrația primăriei Cluj-Napoca. În perioada aprilie – mai 2018 se realizează concursul de soluții pentru revitalizarea și activarea Parcului Feroviarilor. În tema de concurs se specifică faptul că “soluția de proiectare trebuie să ofere mai mult decât o „amenajare” aplicabilă situației prezente și că va trebui să furnizeze un „prototip” de spațiu verde public, adaptat prezentului și în același timp adaptabil unor circumstanțe viitoare.” Aici se prevede o dezvoltare imobiliară de mare anvergură, iar acest lucru este sugerat în mod explicit de către autorii acestei teme de concurs: “Soluția finală trebuie să răspundă condiționărilor generate de proximitatea unor viitoare locuințe colective de tip turn cu o înălțime de 75-78 de metri.” Tot în luna mai, a anului 2018 a fost emisă o nouă autorizație de construire în zona Pieței Abator, solicitată de către noi proprietari ai proiectului de dezvoltare imobiliară Maurer Panoramic. Enikő Vincze – Șantier în lucru pentru profit – expoziție)
Piața Abator: Roșu – proiecte aflate astăzi în construcție; Galben – proiecte aflate în stadiul de proiectare;
Planul Urbanistic Zonal – Piața Abator
O privire panoramică asupra rolului unui proiect de dezvoltare imobiliară în discursul dezvoltării urbane.
Proiectul Maurer Panoramic presupune construcția pe o latură a terenului fostului abator, unui imobil cu configurația 5S+P+M+21, care se estimează că va fi finalizat în anul 2020. Înainte de a ne uita la dinamicile ce țin de relația acestui imobil cu proiectele din vecinătatea sa, merită să ne uităm la felul în care actorul de față – dezvoltatorul imobiliar – își vinde marfa, deci cum anume construiește imaginarul social cu privire la relația acestui proiect de mare anvergură cu orașul Cluj-Napoca. Din prezentarea de pe pagina web a proiectului Maurer Panoramic am extras cinci concepte definitorii cu privire la relația acestui imobil cu dezvoltarea urbană a orașului, deci a felului în care construirea unui nou imobil produce noi reprezentări mentale, dar și materiale despre oraș.
Primul concept este orașul Cluj-Napoca în sine, acesta fiind elementul definitoriu în decizia de construire și ulterior de achiziționare a unor spații într-un “important centru cultural, studenţesc, medical şi de business, aflat în continuă ascensiune.” Așadar, achiziționarea unor părți din acest imobil aduce la pachet o serie de beneficii garantate de serviciile publice și private deja existente în oraș.
Al doilea concept se referă la mobilitatea urbana și poziționarea acestui imobil. Din Planul Urbanistic General, trasat și gândit de către urbaniști și arhitecți, Piața Abator nu intră în cadranul aferent zonei centrale, însă dezvoltatorul acestui imobil menționează în mai multe pasaje, fie că imobilul este situat în centrul orașului sau fie se află în apropierea centrului vechi, a Pieței Mihai Viteazu sau foarte aproape de instituțiile publice importante. Prin urmare, imaginarul despre aria centrală a orașului ajunge să cuprindă și această zonă prin construcția acestui imobil dar, cu atât mai mult prin modul în care dezvoltatorul promovează acest proiect. Acest aspect este strâns legat de mobilitatea urbană ușoară pe care o garantează investitorul în primul rând prin poziționarea centrală a clădirii, dar și prin infrastructură de mobilitate asigurată prin drumurile și rețeaua de transport public a orașului.
Cel de-al treilea concept este amplul proces de regenerare urbană a zonei în care se construiește acest imobil. Atât în presa scrisă, cât și pe pagina proiectului Maurer Panoramic se menționează “procesul de reabilitare a zonei” din imediata vecinătate a proiectului. În curând acolo, va exista un mall, noi clădiri de birouri, precum și zone de relaxare precum Parcul Feroviarilor care tocmai urmează să fie reamenajat.
Eticheta de “clădire emblematică” este cel de-al patrulea concept prin care acest proiect de dezvoltare imobiliară se imaginează în relație directă cu imaginea dezvoltării orașului Cluj-Napoca. Prin aspectul său impunător, datorat celor 23 de niveluri, dar și designului fațadei cu sticlă și elemente decorative iluminate, face ca acest element urbanistic să devină un reper pentru locuitorii orașului, dar și un element important pentru statusul viitorilor locuitori în această clădire. Iată primele forme de subiectivare a indivizilor, ce se nasc din acest discurs al dezvoltării imobiliare și a dezvoltării urbane în ansamblul său.
Pe această linie de argumentare, avem ultimul concept ce reiese din pagina web, dar și din presa online și anume: Maurer Panoramic este un proiect imobiliar de lux. Acest lucru reiese atât prin elementele conexe pe care le cuprinde (încălzire în pardoseală; parchet triplu stratificat; obiecte sanitare încastrate; placare cu gresie; faianţă calitatea I; sistem de prevenire şi stingere a incendiilor; videofon; aer condiţionat; sistem de control de tip Smart Home), care ne duc cu gândul la un nivel ridicat de confort, aspect subliniat în fiecare pasaj descriptiv al acestui proiect. Prețurile indică același lucru, întrucât apartamentele din aceasta cladire variază între 98.000 € și 165.000 €, iar prețul unui loc de parcare fiind de 10.000 de euro. Tocmai de aceea merită să ne întrebăm cine își permite “Viața la înălțime!” pe care acest proiect o pune la dispoziție, deci cui se adresează și cum anume noii locatari își percep poziția socială prin însuși poziția lor spațială. “Proiectul Maurer Panoramic se adresează tinerilor de succes şi investitorilor inspiraţi.” Iată, deci cui se adresează acest proiect de dezvoltare imobiliară, într-un oraș care se confruntă deja cu o criză a locuirii datorită costurilor ridicate pentru locuire, dar și fondului locativ restrâns. Acesta fiind primul fenomen cvasi-invizivibil din formațiunea discursivă a dezvoltării urbane, întrucât creșterea fondului locativ prin proiectele de dezvoltare imobiliară privată, nu face altceva decât să aducă o nouă clasă socială peste compoziția socială deja existentă, care este împinsă la marginea orașului datorită costurilor ridicate și să întrețină piața chiriilor, deci a comodificării locuirii.
Concluzii
Astăzi, găsim acolo un șantier de construcții atât fizice cât și discursive, întrucât activitatea de planificare și dezvoltare spațială va genera un nou cadru fizic de interacțiune socială și cu totul alt imaginar față de zona Pieței Abator și față de oraș în ansamblul său.
În paralel cu creșterea populației orașelor, crește și valoarea terenului urban, fapt ce proliferează construcțiile de locuințe care depind de libera inițiativă și de fondurile private alocate creșterii stocului locativ, care scapă controlului general. Orașele cresc în jurul vechilor centre, astfel dispar spațiile publice, apar aglomerări de construcții scumpe în jurul locurilor de muncă, iar populația urbană cu venituri reduse este împinsă către supra-aglomerare în locuințe improprii, periferii sau chiar ghetto-uri.
Problema locuirii și dezvoltării stocului locativ trebuie privită la limita dintre politică socială și politică urbană. Întrucât măsurile directe adoptate de instituțiile publice în vederea asigurării de locuințe pentru masa populației nu sunt doar măsuri de politică socială, ci trebuie înțelese și prin prisma importanței pe care o au în procesul de modernizare urbană.
Administrațiile locale nu pot obține un oraș modern în ansamblul său doar prin intervenții asupra zonei centrale sau asupra rețelei de circulație, ci trebuie să își asume orașul în ansamblul său și să asigure reglementarea activității constructive până în cel mai mic detaliu. Tocmai de aceea e nevoie de producție de locuințe pentru mai multe categorii de populație în încercarea permanentă de trecere de la o atitudine reactivă la una preventivă.
Bibliografie
- Andrea Caputo. 2013. Systemic Stakeholders’ Management for Real Estate Development Projects Global Business and Management Research: An International Journal, Vol. 5
- Corbin, J., & Strauss, A. (2008). Basics of qualitative research: Techniques and procedures for developing grounded theory (3rd ed.). Thousand Oaks, CA, US: Sage Publications, Inc.
- Escobar, Arturo. 1995. Encountering Development: the Making and Unmaking of the Third World. Ch. 1 – Introduction: Development and the Anthropology of Modernity; Ch. 2 – The Problematization of Poverty: The Tale of Three Worlds and Development. Princeton: Princeton University Press, p. 3 – 54.
- Freeman, R. E. 1984. Strategic Management – A Stakeholder Approach, Pitman
Alte surse:
- Planul Urbanistic General al Municipiului Cluj-Napoca
- Planul Urbanistic Zonal – cadranul 23 care cuprinde zona Pieței Abator
- Tema de proiect pentru Concursul de soluții “Revitalizarea și activarea Parcului Feroviarilor”
- Autoportretul zonei „Parcului Feroviarilor” – colaj realizat de Silviu Medeșan, publicat în nr. 6 al ziarului Caramidă
Articole de presă:
Poziții locale despre dezvoltarea imobiliară:
http://casisocialeacum.ro/archives/3132/santier-in-lucru-pentru-profit-expozitie/
Proiectele de dezvoltare imobiliară din Piața Abator:
http://transilvaniareporter.ro/actualitate/piata-abator-va-gazdui-al-patrulea-mall-al-clujului/
Proiectul de dezvoltare a Parcului Feroviarilor
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
